Schon heute an den Ablauf der Zinsbindung denken

Wer zukünftig vor einer Prolongation steht, der kann sich auch heute schon den aktuell günstigen Zinssatz sichern. Dabei handelt es sich nicht um eine klassische Anschlussfinanzierung, sondern um das so genannte Forward – Darlehen.

Dabei kann sich der Kreditnehmer bereits heute die günstigen Zinsen sichern, wenn die Prolongation erst in ein paar Jahren ansteht (manche Anbieter bieten ein Forward – Darlehen bis 60 Monate an). Ganz um sonst ist dieses Angebot natürlich nicht, kann sich aber für sehr viele in der aktuellen Situation rechnen.

Wer gerade jetzt eine Prolongation vornehmen kann, der kann dies beispielsweise bei der interhyp AG zu einem Zinssatz von eff. rund 4 % p.a. durchführen. Wer aber erst beispielsweise erst in zwei Jahren eine Prolongation durchführen kann, der wird eventuell einen Zinssatz von eff. 5 – 6% p.a. in Kauf nehmen müssen. Hierbei greift dann das Forward – Darlehen und kann Anschlussfinanzierern bares Geld für die Restschuld sparen. So wäre ein aktuelles Forward – Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 24 Monaten schon für knapp eff. 5% p.a. verfügbar. So ließe sich bereits heute knapp 1% p.a. für die Tilgung aufsparen.

Hier finden Sie noch ein paar Tipps zur Immobilienfinanzierung.

Bei einem Darlehen muss auch an das Ende der Zinsbindung gedacht werden

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden realisieren möchte, der kommt in den meisten Fällen nicht an einem Immobilienkredit vorbei. Oft werden hier Überlegungen mit der Mietzahlung angestellt. Warum soll die Miete für eine Wohnung gezahlt werden, wenn sich mit dem gleichen Beträgt auch ein Immobilienkredit finanzieren lässt?

Nach der Ermittlung der möglichen Belastung werden bei dem Abschluss des Darlehens die Tilgung und vor allem die Zinsbindung festgelegt. Oftmals wird aber die Zinsbindung mit der Laufzeit des Darlehens verwechselt und viele Kreditnehmer glauben, dass der abgeschlossene Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens Gültigkeit besitzt. Wer aber so denkt, der wird nach Ablauf der Zinsbindung eine böse Überraschung erleben. Sehr viele wundern sich über die Post der Hausbank und um die Bitte für einen erneuten Termin.

In Wirklichkeit wird bei der Zinsbindung ein Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit festgellt, bei weitem aber nicht für die gesamte Laufzeit. So kann es unter anderem dazu kommen, dass die Zinsbindung zwei bis vier Mal erneuert werden muss, damit das gesamte Darlehen getilgt werden kann. Dies ist abhängig von den Sondertilgungen und den aufgenommen Summen. Je geringer die Summe und je größer die Sondertilgungen sind, umso geringer ist die Restschuld und eine schnelle Tilgung wird dadurch erst möglich.

Bei der Wahl der Zinsbindung muss vor allem die zukünftige wirtschaftliche Lage realistisch eingeschätzt werden. Geht es dem Land gut, so liegen hohe Zinsen vor. Geht es dem Land schlecht, sinken die Zinsen.

Der letzte Fall liegt aktuell in Deutschland vor. Die Zinsen befinden sich aktuell auf einem sehr tiefen Niveau. Wer also aktuell einen Immobilienkredit aufnehmen möchte oder eine Prolongation vornehmen möchte, der hat aktuell sehr gute Voraussetzungen für sehr gute Konditionen. Allerdings sollte aktuell eine Zinsbindung von etwa 10 Jahren in Anspruch genommen werden. Spekuliert man auf einen Wirtschaftszyklus von rund 10 Jahren, so wären in 10 Jahren unter Umständen wieder günstige Zinsen für eine Prolongation möglich. Gleiches gilt natürlich auch für alle die aktuell eine Prolongation vornehmen möchten / müssen. Wer aktuell auf 5 oder 15 Jahre spekuliert, der muss unter Umständen sein Darlehen mitten im Boom prolongieren. Hierbei liegen aber die Zinsen bei weitem höher als bei einem Abschwung und somit wären unter Umständen vierstellige Beträge für die Tilgung verloren.

Aktuell sind Zinsen sehr günstig für einen Immobilienkredit

Anfang der Finanzkrise gingen Zwar die Leitzinsen runter wie noch nie, doch entgegengesetzt der Erwartungen stiegen zeitweise die Zinsen für Bauvorhaben an. Grund dafür waren vor allem die längeren Laufzeiten bei den Zinsbindungen. Eine Schätzung für die Zukunft war für Kreditgeber in dieser Zeit nur sehr schwer und ein Ausgleich der Risiken müsste über höhere Zinsen erfolgen.

Aktuell kommen immer mehr positive Meldungen durch. Teilweise ist sogar die Rede vom Erreichen der Tahlsohle. Grund genug die Zinsen für Privatpersonen erneut an die aktuellen Umstände anzupassen. So erhalten unter anderem Privatpersonen bei Ihrer Anschlussfinanzierung Konditionen von knapp unter 4% p.a. Diese Konditionen sind je nach Umständen bei der interhyp AG verfügbar. Bei einer Zinsbindung von 5 Jahren wären sogar Zinssätze von eff. 3,31 % p.a. möglich.

Aber auch für Neubauten sind die Zinsen aktuell sehr weit unten. So bietet unter anderem die norisbank einen Immobilienkredit für 3,72% p.a. an (bonitätsabhängig). Bei diesem Angebot wäre sogar eine 100% Finanzierung des Bauvorhabens möglich. Zum Schluss sei noch eine Sache zum Anschlussfinanzieren angemerkt: Sollte die Hausbank ein Angebot unterbreiten, so sollte in jedem Fall ein Vergleich bei den Direktanbietern durchgeführt werden. In den meisten Fällen vertrauen Banken auf die Kundenbindung und können damit auch höhere Zinsen bei den Kunden durchsetzten. Wer hierbei nicht vergleicht kann sehr viel Geld für die Tilgung des Darlehens verlieren. Schließlich ist z.B. 1% Unterschied bei einer Summe von 100.000 Euro ganze 1.000 Euro jährlich wert.

Denken Sie rechtzeitig an Ihre Anschlussfinanzierung

Der Begriff der Anschlussfinanzierung taucht im Normalfall vor allem in Verbindung mit einer Baufinanzierung auf, da hier nach Ablauf der Zinsbindungsfrist der Finanzierungsanbieter gewechselt werden kann. Im Regelfall hat man zu diesem Zeitpunkt die Wahl, ob man bei seinem bisherigen Finanzierungsanbieter einen neuen Vertrag mit einem neuen Zinssatz abschließen möchte, oder aber einen kompletten Wechsel vollziehen will. Beide Optionen der Anschlussfinanzierung können ihre Vorteile haben, wobei man vor allem die Zinsentwicklung im Auge behalten sollte.

Eine Anschlussfinanzierung bringt zusätzliche Kosten mit sich

Wer eine Anschlussfinanzierung plant, sollte dabei auch die zusätzlichen Kosten mit einplanen, die bei einem Wechsel des Finanzierungsanbieters aufkommen. So muss der Kreditnehmer im Regelfall sowohl die Notarkosten, als auch die Schätzkosten bezahlen, die anfallen, um den Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie festzulegen. Möchte man also mit der Anschlussfinanzierung Geld sparen, sollte man vorher schauen, welcher Anbieter hier möglichst geringe zusätzliche Beträge berechnet, wobei einige Kreditinstitute vor allem auf die Erhebung von Schätzkosten verzichten.

In Niedrig-Zinsphasen ist eine vorzeitige Anschlussfinanzierung sinnvoll

Da die Zinsen auf den Kapitalmärkten oftmals schwanken, kann man den perfekten Zeitpunkt für eine Baufinanzierung nur sehr schwierig planen. Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, eine Baufinanzierung, die zu einem hohen Zins abgeschlossen wurde, bei sinkenden Zinsen bereits vor Ablauf der zinsbindungsfrist durch eine günstigere Anschlussfinanzierung zu ersetzen. Dies ist jedoch leider nur möglich, wenn man eine Baufinanzierung mit der Möglichkeit einer vorzeitigen Ablösung abgeschlossen hat, da ansonsten eine recht hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig würde. Wer also eine Baufinanzierung in einer Hoch-Zinsphase abschließt, sollte unbedingt darauf achten, dass ein kostenloser vorzeitiger Ausstieg möglich ist.

Ein Forward-Darlehen kann in einigen Fällen sehr interessant sein

Sollte die Zinsbindungsfrist der eigenen Baufinanzierung erst in einiger Zeit auslaufen, jedoch zu einem früheren Zeitpunkt das Zinsniveau auf einem Tiefpunkt angekommen sein, kann es sich lohnen, ein Forward-Darlehen in Anspruch zu nehmen. Mit einem Forward-Darlehen können  nämlich zukünftige Zinssätze gesichert werden, die gerade aktuell sind. Auf diese Weise erhält man vielleicht auch noch nach 1-2 Jahren sehr attraktive Konditionen für die eigene Anschlussfinanzierung, obwohl das Zinsniveau schon wieder gestiegen ist. Man muss dabei jedoch bedenken, dass die Banken für ein Forward-Darlehen geringe Bereitstellungszinsen berechnen, die in die Kalkulation einbezogen werden sollten.

Die Anschlussfinanzierung sollte richtig geplant werden

Wer die eigene Anschlussfinanzierung richtig plant, kann unter Umständen dafür sorgen, dass er künftig weniger Zinskosten für die eigene Baufinanzierung zu tragen hat. Dafür müssen jedoch sehr viele Faktoren bedacht werden, was das Ganze schnell unübersichtlich gestaltet. Handelt man jedoch im richtigen Moment, macht die eigene Anschlussfinanzierung das eigene Haus finanziell merklich attraktiver.